Lage, Fläche, Mietermix, Frequenz – lange reichten diese Koordinaten aus, um Handelsimmobilien einzuordnen. Heute greift dieser Blick zu kurz. Die Zukunftsfähigkeit eines Standortes entscheidet sich zunehmend im laufenden Betrieb: bei Energieverbräuchen und Betreiberpflichten, bei Nutzungskosten und Serviceprozessen, bei Datenqualität und der Frage, wie verlässlich ein Standort im Alltag funktioniert.
Genau dort setzt das gemeinsame Forschungsprojekt SustainFM Retail an. Die beiden Branchenverbände gefma und German Council of Shopping Places übertragen dafür ein in anderen Assetklassen bereits etabliertes Management-System auf Handelsimmobilien. Die MEC und SustainProperty Advisory arbeiten als Praxis- und Methodenpartner an der Entwicklung mit.
SustainFM ist kein neues Schlagwort der ESG-Debatte und trotz seines Namens auch kein reines Nachhaltigkeitstool. Die Systematik wird seit 2014 auf Grundlage der gefma-Richtlinie 160 kontinuierlich weiterentwickelt und dient als ganzheitliches Bewertungs- und Steuerungssystem für den Immobilienbetrieb, unabhängig von Gebäudequalität und baulichen Voraussetzungen. Betrachtet wird der Betrieb entlang von fünf Dimensionen: Organisation, Ökonomie, Ökologie, Soziokultur und Technik. Damit rücken nicht allein Verbrauchs- und Betriebsdaten in den Blick, sondern ebenso Betriebskonzepte, Betreibermodelle, Prozesse, Dienstleisterverträge und Steuerungsstrukturen. In Assetklassen wie Büro und Wohnen ist der Ansatz bereits erprobt. Über ein webbasiertes Tool lassen sich die relevanten Informationen vor Ort digital erfassen, analysieren und für die kontinuierliche Optimierung nutzbar machen.
Nun rückt mit Handelsimmobilien eine Assetklasse in den Fokus, die für Städte, Nahversorgung und gesellschaftlichen Alltag besondere Bedeutung hat, zugleich aber besonders betriebsintensiv ist. Hohe Besucherfrequenzen, unterschiedliche Mieterkonzepte, Lieferlogistik, Reinigungs- und Sicherheitsleistungen, Energiebedarf, Aufenthaltsqualität und die sogenannte zweite Miete machen den Betrieb komplex. Einen etablierten, branchenspezifischen Standard gibt es dafür bislang nicht.
„Die Branche spricht viel über ESG, Transformation und Zukunftsfähigkeit. Entscheidend ist aber, diese Begriffe in den konkreten Immobilienbetrieb zu übersetzen“, sagt Annelie Casper, Geschäftsführerin der gefma. „Mit SustainFM Retail wollen wir sichtbar machen, welche Qualität im Betrieb tatsächlich entsteht und wo gezielt verbessert werden kann.“
Auch der German Council sieht in dem Projekt einen wichtigen Schritt, um Handel, Immobilienwirtschaft und Facility Management enger zu verbinden. „Handelsstandorte sind komplexe Systeme. Sie funktionieren nur, wenn Eigentümer, Betreiber, Dienstleister und Nutzer besser miteinander verzahnt werden“, sagt Ingmar Behrens, Generalsekretär des German Council of Shopping Places. „Das Forschungsprojekt schafft dafür eine gemeinsame Grundlage.“
Die MEC stellt ausgewählte Handelsimmobilien als Pilotobjekte zur Verfügung und bringt die operative Perspektive aus dem Management von Handelsstandorten ein. „Die Zukunftsfähigkeit eines Handelsstandortes entsteht nicht auf dem Papier, sondern im täglichen Zusammenspiel von Vermietung, Betrieb, Technik, Kundenorientierung und Standortentwicklung“, sagt Jörg Wege, Head of Business & Project Development der MEC. „Deshalb ist es wichtig, Betreiberqualität messbar zu machen und daraus konkrete Optimierungspotenziale abzuleiten.“
Methodisch begleitet wird das Projekt durch SustainProperty Advisory. „Unser Ziel ist kein weiteres Zertifikat für die Schublade“, sagt Zoltán Csomor, Gründer und CEO von SustainProperty Advisory. „Wir entwickeln ein Werkzeug, das im Betrieb ansetzt, Optimierungspotenziale sichtbar und Entscheidungen belastbarer macht.“
Fachliches Sparring erhält das Projekt aus dem gefma-Arbeitskreis Nachhaltigkeit unter Leitung von Frank Rüll, STRABAG Property and Facility Services. „Nachhaltigkeit im Immobilienbetrieb braucht belastbare Kriterien und praktische Anschlussfähigkeit“, sagt Rüll. „Gerade Handelsimmobilien zeigen, wie wichtig es ist, ökologische, technische und wirtschaftliche Fragen gemeinsam zu betrachten.“
Die Projektlogik folgt dem Prinzip von SustainFM: erfassen, bewerten, optimieren, nachsteuern. In der Pilotphase werden Kriterien, Datenbasis und Bewertungslogik für Handelsimmobilien geschärft. Dabei geht es nicht nur darum, einzelne Kennzahlen zu erheben. Untersucht wird vielmehr, wie der gesamte Immobilienbetrieb organisiert, wirtschaftlich gesteuert, technisch umgesetzt und auf die Bedürfnisse von Nutzern und Besuchern ausgerichtet ist. Anschließend wird das Modell an realen Standorten validiert. Bis Ende 2026 soll daraus ein branchenspezifischer Cluster entstehen, der Anfang 2027 der Branche vorgestellt werden kann.
SustainFM Retail ist damit weniger ein theoretisches Modell als ein Praxistest unter Marktbedingungen. Es geht weder um zusätzliche Reporting-Last noch um ein weiteres isoliertes ESG-Instrument. Das Ziel ist ein ganzheitliches Steuerungssystem, das Zusammenhänge im Betrieb sichtbar macht und bessere Entscheidungen ermöglicht: für Eigentümer, Assetmanager, Betreiber und Dienstleister. Und um eine einfache Erkenntnis, die in der Handelsimmobilienbranche an Bedeutung gewinnt: Der Wert eines Standortes liegt nicht allein im Gebäude. Er entsteht jeden Tag im Betrieb.
